Służebność drogi koniecznej samoistnie wygasa gdy: • ustanowiona służebność drogi koniecznej stała się zbędna, to znaczy uprawniony do korzystania z drogi koniecznej uzyskał dostęp do drogi publicznej poprzez wybudowanie drogi gminnej. • stan prawny ujęty w księdze wieczystej jest niezgodny ze stanem rzeczywistym. Wnioskodawca zamierza ustanowić służebność przesyłu na rzecz Gminy za jednorazowym wynagrodzeniem przysługującym z powyższego tytułu X, jako właścicielowi nieruchomości obciążonej. Wysokość wynagrodzenia ustali w uchwale Zarząd X na podstawie operatu szacunkowego określającego wysokość wynagrodzenia za ustanowienie Czym jest służebność drogi koniecznej? Prawnik Jonasz Kita, z kancelarii Lex Projects, wyjaśnia tajniki tego zagadnienia. Warto się z nim zapoznać, zwłaszcza, jeśli nie masz dostępu do Właściciel obciążonej nieruchomości ma prawo do rekompensaty za ograniczenie jego prawa własności. Wysokość i sposób wypłaty wynagrodzenia mogą zostać określone dowolnie przez strony umowy. Służebność może również zostać ustanowiona nieodpłatnie na mocy porozumienia stron. W przypadku braku zgody, kwestie te rozstrzyga . Zakres usług kancelarii dotyczących służebności drogi koniecznej i osobistych: ustanowienie służebności gruntowych (drogi koniecznej, służebności korzystania z infrastruktury, związanych z przekroczeniem granic przy zabudowie), zasiedzenia służebności gruntowych, zmiany sposobu wykonywania służebności, zwolnienia nieruchomości ze służebności, zniesienia za wynagrodzeniem i bez wynagrodzenia, służebności osobistych, dochodzenia wynagrodzenia w związku z ustanowieniem służebności przesyłu. Ile trwa sądowe ustalenie drogi koniecznej? Sądowe ustalenie drogi koniecznej trwa od 2 do 5 lat, przy założeniu, że stan prawny nieruchomości, przez które przebiegać ma projektowana droga służebna jest uregulowany. Co wpływa na czas trwania postępowania sądowego o ustanowienie służebności drogi koniecznej? Czas trwania sądowego postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej uzależniony jest przede wszystkim od trzech czynników: liczby działek, przez które ma przebiegać służebność; liczby współwłaścicieli działek, przez które ma przebiegać służebność; stanu prawnego działek, przez które ma przebiegać służebność; Dlaczego liczba działek lub liczba współwłaścicieli działek wydłuża czas trwania postępowania o ustanowienie służebności drogi koniecznej? Im więcej działek, tym więcej uczestników postępowania. To samo odnosi się do ilości współwłaścicieli. Jeśli dana nieruchomość ma kilku współwłaścicieli, co często dotyczy dróg wewnętrznych, przez które ma przebiegać służebność drogi koniecznej, to większa liczba współwłaścicieli, powoduje, że mamy do czynienia z kilkoma stanowiskami procesowymi w sprawie. Także ewentualne negocjacje prowadzone z większą ilością współwłaścicieli mogą komplikować wypracowanie ugodowego rozwiązania. Przeważnie właściciele nieruchomości, przez które ma przebiegać służebność, są nieprzychylni wnioskodawcy. Dlaczego stan prawny działek, przez które ma przebiegać służebność drogi koniecznej ma kluczowe znaczenie dla powodzenia i szybkości sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Stan prawny działki, przez którą ma przebiegać służebność drogi koniecznej lub jej fragment może być uregulowany lub nieuregulowany. Ten pierwszy to stan, w którym można ustalić (za pośrednictwem ksiąg wieczystych – pośrednio lub ewidencji gruntów – w sposób pełny) dane właściciela nieruchomości. Kluczowe dla postępowania sądowego dane to imię i nazwisko oraz adres zamieszkania właściciela lub współwłaścicieli. W przypadku nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości (działki) dane osób ujawnionych w ewidencji gruntów lub księdze wieczystej, prowadzonej dla danej nieruchomości, nie są aktualne. Przeważnie osoby ujawnione dawno nie żyją, a ich spadkobiercy nie są ujawnienie lub znani. Jakie są koszty sądowe ustanowienia służebności drogi koniecznej? Ile kosztuje służebność drogi koniecznej? Na koszty zawiązane z złożeniem wniosku do właściwego sądu i postępowaniem sądowym o ustanowienie służebności składają się następujące koszty: opłata sądowa od wniosku 200 zł (liczona od nieruchomości władnącej); opłata skarbowa od pełnomocnictwa 17 zł (liczona od każdego mocodawcy udzielającego pełnomocnictwa fachowemu pełnomocnikowi); opłata od wypisu z ksiąg wieczystych 20 zł od jednej księgi wieczystej (tylko niektórzy sędziowie wymagają przedłożenia do wniosku). opłata od wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów z klauzulą o przeznaczeniu do wpisu w księdze wieczystej – 150 zł (opłata liczona od jednej działki); opłata od doręczenia odpisu wniosku uczestnikowi, który nie odebrał korespondencji z sądu – ok 60-120 zł (od wniosku). zaliczka na koszty biegłego z zakresu geodezji ok 1500 zł (przy czym całkowity koszt opinii biegłego sąd ustala w postanowieniu końcowym) zaliczka na koszty biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości – ok 1000 - 1500 zł (tu także opłata jest zaliczkowa, zaś w orzeczeniu kończącym postępowanie sąd ustala całkowitą kwotę wynagrodzenia) Powyższe opłaty nie obejmują honorarium fachowego pełnomocnika oraz wynagrodzenia należnego właścicielowi (współwłaścicielom) nieruchomości obciążonej służebnością, czyli nieruchomości, przez którą przebiega droga służebna. Od czego zależy wysokość wynagrodzenia należnego właścicielowi nieruchomości obciążonej służebnością drogi koniecznej? W dużym uproszczeniu, nie wchodząc w techniczne szczegóły przyjąć można, że wynagrodzenie uzależnione jest od ogólnej wartości działki, charakteru wykorzystania tej działki oraz ilości użytkowników drogi służebnej. Wartość działki powiązana jest z sposobem jej wykorzystania. Przykładowo, działka o przeznaczeniu budowlanym przez którą ma przebiegać służebność będzie więcej warta niż działa stanowiąca drogę wewnętrzną, a to bezpośrednio wpływa na wysokość wynagrodzenia. Z kolei większa liczba użytkowników drogi służebnej, droga służebna może pokrywać się z przebiegiem drogi wewnętrznej będącej współwłasnością kilku właścicieli sąsiednich nieruchomości, wpływa na zmniejszenie wartości wynagrodzenia. Im więcej użytkowników tym mniejsza wysokość wynagrodzenia należnego za ustanowienie służebności. Jakie dokumenty potrzebne są do rozpoczęcie współpracy z prawnikiem od służebności? Na pierwsze spotkanie o ustalenie drogi koniecznej warto zabrać ze sobą mapę ewidencyjną działki, do której ma być doprowadzona służebność drogi koniecznej oraz wypis z ewidencji gruntów. Jeśli Klient nie dysponuje tymi dokumentami wystarczy, że będzie znał numer działki lub numer księgi wieczystej nieruchomości władnącej. Czy złożenie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej poprzedzone jest negocjacjami z właścicielami sąsiednich nieruchomości? Tak jeśli tylko są znane ich adresy, to wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej, poprzedzony jest pismem kancelaryjnym zawierającym propozycję notarialnego aktu ustanowienia służebności drogi koniecznej za proponowanym wynagrodzeniem. Co w sytuacji, gdy nie znam danych sąsiadów? Nie jest to przeszkodą do wszczęcia postępowania. Na jakich zasadach rozliczane jest prowadzenie sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej? Kancelaria stosuje dwie stawki wynagrodzenia, zryczałtowaną opłatę przygotowawczą płatną po złożeniu w sądzie wniosku i nadaniu sprawie biegu oraz honorarium liczone od każdej rozprawy lub oględzin na gruncie. Taki sposób rozliczeń ułatwia Klientowi planowanie kosztów sprawy sądowej. Służebność drogi koniecznej a jej utrzymanie? Ustanowienie służebności drogi koniecznej to nie jedyne sprawy jakimi się zajmuję - doradzam także w kwestiach związanych z zakresem uprawnień i obowiązków właściciela nieruchomości władnącej w stosunku do nieruchomości obciążonych służebnością drogi koniecznej. Utrzymanie służebności drogi koniecznej i korzystanie z niej generuje nierzadko konflikty z właścicielami nieruchomości służebnych, szczególnie w tych przypadkach, gdy aktualny właściciel nieruchomości obciążonej nie uczestniczył w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej, a nabył później nieruchomość z obciążeniem. Modernizacja drogi koniecznej lub jej ulepszenie to sprawy, które wiążą się z koniecznością poczynienia znacznych nakładów, wobec tego wcześniejsza konsultacja z prawnikiem specjalizującym się w sprawach związanych z służebnością drogi koniecznej i jej utrzymaniem jest wskazana. Służebność przejazdu i przechodu. Jakie są prawa i obowiązki? Służebności ustanowione w dawnych czasach i nadal widniejące w dziale III księgi wieczystej, to przeważnie służebności w zakresie prawa przejazdu, przechodu i przepędu (przegonu) zwierząt gospodarskich. Służebności takie choć, często wygasłe wskutek niewykonywania od wielu lat, co ma miejsce szczególnie w samym Krakowie i okolicznych powiatach, wobec postępującej urbanizacji, nadal figurują w księgach wieczystych obniżając wartość nieruchomości lub utrudniając jej zbycie. Zajmuję się także prowadzeniem postępowań o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym w zakresie odnoszącym się do wygasłych służebności przejazdu, przechodu i przepędu (przegonu). Dynamiczny wzrost wskaźników inflacyjnych w USA zwiększyło ryzyko, że wyższe ceny zostaną na dłużej. Głównym czynnikiem, od którego będzie to zależeć jest wysokość płac. W ostatnim czasie widać, że wykazują one silniejszy wzrost. Ryzyko spirali płacowo-cenowej stale rośnie. Wrześniowy CPI w Stanach Zjednoczonych wypadł na poziomie 5,4 proc. Był to już czwarty miesiąc z rzędu, kiedy dynamika wzrostu cen utrzymywała się powyżej 5 proc. Prognozy pokazują, że do końca roku wysokie poziomy raczej się utrzymają. Trwałość inflacji w przyszłym roku będzie w dużej mierze zależeć od tego czy wzrost płac znacznie przyspieszy. Jeśli by się tak stało, spirala płacowo – cenowa zaczęłaby się napędzać, a to przekładało by się na inflację. Najbardziej popularną miarą zarobków jest średnia stawka godzinowa, która jest podawana w ramach miesięcznego raportu z rynku pracy w USA. Przez wiele lat zarobki rosły dość stabilnie i umiarkowanie. Roczna stopa wzrostu znajdowała się w okolicach 2,3 proc. (dla stanowisk nie wymagających nadzoru). Początek pandemii spowodował, że płace dynamicznie wzrosły. Było to spowodowane tym, że pracownicy o niskim wynagrodzeniu stracili pracę. To spowodowało, że średnia podniosła się znacznie. Potem nastąpiło ożywienie gospodarcze, które przyniosło normalizację zarobków. Aktualnie jednak widać, że płace coraz bardziej oddalają się od trendu sprzed kryzysu. Dynamik wzrostu płacy godzinowej w USA, zmiana rod do roku, źródło: Bloomberg Można zaobserwować, że w ostatnich kilku miesiącach dynamiczne zmiany nastąpiły w obszarze niskich wynagrodzeń W rekreacji i hotelarstwie wzrosły one o 9,5 proc. prze Czy w związku z ustanowieniem przez sąd służebności drogi koniecznej sąd może przyznać wynagrodzenie okresowe (miesięczne) wraz z wynagrodzeniem jednorazowym? Czy są jakieś zasady rządzące tym zagadnieniem (wynagrodzenie jednorazowe, okresowe czy łączone)? Jakieś stanowisko doktryny czy też orzecznictwa? (nazwisko do wiadomości redakcji) Odpowiada Brunon Paul, radca prawny z Krakowa – Służebność drogi koniecznej ustanawiana jest wtedy, gdy nieruchomość nie ma bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Właściciel sąsiedniej działki, która taki dostęp ma, umożliwia wtedy przejście i przejazd przez swoją posesję. Jego działka staje się wtedy nieruchomością obciążoną, a działka, na rzecz której ustanowiono służebność – władnącą. Właściciel nieruchomości obciążonej zawsze ma prawo do wynagrodzenia stanowiącego rodzaj rekompensaty za ograniczenie wykonywania prawa własności. Dodatkowo, jeśli poniósł szkodę, może żądać odszkodowania. Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 8 maja 2000 r. (sygn. V CKN 43/2000). Sąsiedzi mogą ustanowić służebność w umowie i dowolnie określić zarówno jej zakres, jak i wysokość oraz sposób wypłaty wynagrodzenia. Właściciel nieruchomości obciążonej może nawet zrzec się wynagrodzenia. Jeśli strony nie są w stanie dojść do porozumienia, sprawę rozstrzyga sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. Osoba, która składa do sądu wniosek o ustanowienie służebności (zwykle robi to właściciel nieruchomości władnącej), nie ma obowiązku proponować wysokości wynagrodzenia. Jeśli to uczyni, sąd nie będzie ową propozycją związany. Wprawdzie w przepisach nie ma ścisłych wytycznych, jak ustalać wynagrodzenie za służebność, ale w praktyce sądy opierają się na opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Koszt jego powołania obciąża wnioskującego o ustanowienie służebności. Obliczając wysokość wynagrodzenia, sąd bierze pod uwagę spadek wartości działki obciążonej i wzrost wartości działki władnącej oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie obu nieruchomości. Wynagrodzenie może być jednorazowe lub okresowe. To drugie płaci się tak długo, jak długo trwa służebność. Wysokość i częstotliwość opłat ustala sąd. Zwykle posiłkuje się przepisami podatkowymi, które przewidują, że roczna wartość służebności wynosi 4 proc. wartości nieruchomości obciążonej. Wynagrodzenie jednorazowe można uiścić w całości albo – np. gdy jest bardzo wysokie – rozłożyć je na raty. Okres spłaty rat nie może być jednak nieograniczony. Nie praktykuje się łączenia wynagrodzenia jednorazowego i okresowego, natomiast można ustalić wynagrodzenie jednorazowe płatne w ratach, z których pierwsza jest wyższa niż pozostałe. Warto wspomnieć, że możliwa jest waloryzacja wynagrodzenia za służebność, gdy następuje tzw. istotna zmiana stosunków. Może to być na przykład zmiana kwalifikacji gruntu z rolnego na budowlany, wzrost wartości nieruchomości czy zmiana siły nabywczej pieniądza (por. uchwała SN z 8 września 1988 r., sygn. III CZP 76/88). Służebność drogi koniecznej jest najczęściej spotykaną służebnością w Polsce. Jej zasadniczym celem jest umożliwienie połączenia określonej nieruchomości z drogą publiczną. Okazuje się, że oprócz standardowej odpłatności to ograniczone prawo rzeczowe może wiązać się także z obowiązkiem podatkowym – kto, kiedy i w jakiej wysokości musi zapłacić taką daninę? Wszystkie służebności należą do kategorii ograniczonych praw rzeczowych – ich podstawowym celem jest umożliwienie wykonywania określonych uprawnień kosztem obciążeń ustanawianych względem innej osoby lub rzeczy. Zgodnie z treścią art. 145 Kodeksu cywilnego, jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna). Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje zawsze z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej. Pamiętajmy również, że przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Służebność drogi koniecznej jest ustanawiana najczęściej przy okazji transakcji związanych ze sprzedażą lub darowizną nieruchomości gruntowej. Oczywiście prawo to może powstać także wskutek zawarcia odrębnej umowy – zawsze w formie aktu notarialnego. Innym sposobem na ustanowienie tej służebności jest uzyskanie właściwego prawomocnego orzeczenia sądu – np. dotyczącego zniesienia współwłasności lub działu SN z 17 czerwca 2020 roku (sygn. akt I NSNc 44/19) Służebność drogi koniecznej polega na tym, że na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej ustanawia się, jak wynika z wielowiekowej tradycji wielu systemów prawnych – prawo przechodu, przejazdu lub przegonu bydła przez nieruchomość służebną, niezależnie od tego, czyją staje się własnością. Jest to rzeczowe obciążenie jednej nieruchomości na rzecz drugiej, co jest formą rozporządzenia prawem własności, ale nie prowadzącym do obrotu prawnego którejś z tych nieruchomości. Ustanowienie służebności drogi koniecznej daje prawo do korzystania z drogi w celu posiadania dostępu do drogi publicznej z tej nieruchomości, która z różnych przyczyn została tego dostępu pozbawiona, a rozsądnie rozumując taki dostęp mieć musi. Treścią tej służebności jest możliwość przechodzenia lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, specyfika tej służebności polega na tym, że może ona zostać ustanowiona wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, w każdym jednak wypadku jej ustanowienie odbywa się za wynagrodzeniem. Do powstania służebności drogi koniecznej nie jest niezbędne ujawnienie jej w dziale III księgi wieczystej nieruchomości obciążonej oraz w dziale I-Sp nieruchomości władnącej. Wynagrodzenie może przybrać postać bądź świadczenia jednorazowego, bądź też świadczeń periodycznych. Opodatkowanie służebności drogi koniecznej Służebność drogi koniecznej może być zarówno odpłatna, jak i nieodpłatna. W tym pierwszym przypadku uprawniony zobowiązuje się ponosić jednorazową lub okresową opłatę na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Druga opcja nie generuje oczywiście takich kosztów. Obowiązek podatkowy związany z ustanowieniem służebności drogi koniecznej może przybierać jedną z dwóch form: podatku od czynności cywilnoprawnych – gdy ustanawiamy odpłatną służebność, podatku od spadków i darowizn – gdy mamy do czynienia ze służebnością nieodpłatną. Niezależnie od tego, z jaką służebnością mamy do czynienia, konieczność zapłaty podatku pojawia się z chwilą powstania tego prawa, a więc z datą zawarcia stosownej umowy lub uprawomocnienia się właściwego orzeczenia sądu. W każdym przypadku podatnikiem jest tutaj osoba, która będzie korzystała ze wspomnianej służebności. Służebność drogi koniecznej a PCC W przypadku nabycia odpłatnej służebności drogi koniecznej powstaje obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie ma przy tym znaczenia, czy taka odpłatność ma charakter jednorazowy, czy też okresowy. Nie jest istotne także to, w jaki sposób doszło do powstania takiego ograniczonego prawa rzeczowego. Wysokość stawki PCC jest tutaj stała i wynosi 1% podstawy opodatkowania stanowiącej wartość świadczeń osoby, na której rzecz ustanowiono służebność za okres, na jaki prawa te zostały ustanowione. Innymi słowy, konieczne staje się tutaj pomnożenie opłat (lub jednorazowej opłaty) za posiadaną służebność przez cały okres jej trwania. Gdy umowę zawarto na czas nieokreślony, podstawę opodatkowania może stanowić: wartość świadczeń za okres 10 lat albo wartość świadczeń należnych w miarę wykonywania umowy. Przykład 1. Pan Jan nabył odpłatną służebność drogi koniecznej na okres 2 lat. Zobowiązał się do opłacania kwoty 200 zł miesięcznie na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. W tym przypadku pan Jan będzie musiał zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% od kwoty 4800 zł (200 zł × 24 miesiące). PCC wyniesie w tym przypadku 48 zł. Służebność drogi koniecznej a podatek od spadków i darowizn Ustanowienie służebności drogi koniecznej nie podlega co prawda pod podatek od czynności cywilnoprawnych, jednak uprawniony będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od spadków i darowizn. W tym zakresie obowiązek podatkowy powstaje również z chwilą nabycia takiego prawa. Podstawą opodatkowania jest tutaj wartość służebności, która musi być określona wspólnie przez uprawnionego i zobowiązanego z tytułu tego prawa. Pamiętajmy, że wartość tę ustalamy, mnożąc: w razie ustanowienia służebności na czas określony co do liczby lat lub ich części – przez liczbę lat lub ich części, w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia służebności na czas nieokreślony – przez 10 lat. Roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4% wartości rzeczy obciążonej służebnością, a wysokość podatku w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca. W przypadku osób zaliczonych do trzeciej grupy, czyli osób obcych, podatek wynosi 12, 16 i 20% w zależności od wartości świadczenia. Przykład 2. Pan Jan nabył nieodpłatną służebność drogi koniecznej, która będzie istniała przez rok. Wartość nieruchomości obciążonej tym prawem wynosi 150 000 zł – wartość służebności wyniesie więc 6000 zł (150 000 zł × 4%). Kwota ta stanowi podstawę opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Przy założeniu, że pan Jan należy do I grupy podatkowej, będzie musiał zapłacić do urzędu skarbowego kwotę 720 zł (12% od kwoty 6000 zł). Warto w tym miejscu dodać, że ustanowienie nieodpłatnej służebności drogowej nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – zarówno uprawniony, jak i obciążony nie są zobowiązani do wykazywania wartości ustanowionej służebności w swoich rocznych deklaracjach podatkowych. Podsumowanie Opodatkowanie służebności drogi koniecznej zależy od charakteru tego prawa. Jeśli służebność będzie odpłatna, uprawniony będzie zobowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% podstawy opodatkowania. W przypadku służebności nieodpłatnej należy zapłacić podatek od spadków i darowizn – jego wysokość uzależniona jest od grupy podatkowej, do której należy uprawniony podatnik oraz od wartości danej służebności. W każdym przypadku podatnik jest zobowiązany do zapłaty na rzecz właściwego urzędu skarbowego w terminie jednego miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, tj. od dnia nabycia służebności na swoją rzecz.

wysokość wynagrodzenia za służebność drogi koniecznej